Kredyt hipoteczny – od czego zacząć?
Podstawą przyznania kredytu, czy pożyczki jest dochód, ale bank bierze pod uwagę wiele innych czynników.
Przede wszystkim bank sprawdzi czy regularnie spłacaliśmy wszystkie swoje zobowiązania. Opóźnienia w spłacie rat kredytów, pożyczek, sprzętu kupowanego na raty czy kart kredytowych wpływa negatywnie na tzw. „scorng’ – ocenę punktową historii kredytowej.
Banki bardzo ostrożnie podchodzą do Klientów, którzy pozwolili sobie wcześniej nie spłacić w terminie raty kredytu lub np. opłat za prowadzenie karty kredytowej lub konta. Oczywiście w tej sprawie podejście banków jest bardzo różne i polityka ryzyka jest w każdym z nich inna. Istnieją banki, w których można uzyskać kredyt nawet w sytuacji, gdy wcześniejsze zaległości sięgają 3 miesięcy. Ma tu też znaczenie nie tylko okres zaległości ale też kwota zaległości a także przyczyna jej powstania. Sytuacja wygląda lepiej, gdy niespłacenie obciążenia miało miejsce ponad 5 lat temu, gdyż tak odległych terminów nie obejmuje raport w BIK. Warto też pamiętać, że część banków sprawdza historię Klienta w raporcie BIK tylko do 3 lat wstecz. Jeżeli natomiast wszystkie dotychczasowe zobowiązania spłacaliśmy w terminie będzie to wpływało pozytywnie na historię kredytową i będzie to lepiej traktowane niż tzw. „pusty bik” czyli sytuacja w której nigdy wcześniej nie mieliśmy nic na kredyt.
Zapytaj o kredyt ?
Scoring
Scoring to system oparty na statystyce która wskazuje, że np. określona grupa cech i zachowań klienta zwiększa lub obniża prawdopodobieństwo, że będzie on właściwie obsługiwał kredyt. Na pewno wszystkie przesłanki świadczące o stabilizacji, takie jak własne mieszkanie, praca w dobrze rozwijającym się sektorze gospodarki, czy posiadanie telefonu komórkowego z regularnie opłacanym abonentem, zwiększają wiarygodność klienta w oczach banku.
Scoring to system oparty na statystyce która wskazuje, że np. określona grupa cech i zachowań klienta zwiększa lub obniża prawdopodobieństwo, że będzie on właściwie obsługiwał kredyt. Na pewno wszystkie przesłanki świadczące o stabilizacji, takie jak własne mieszkanie, praca w dobrze rozwijającym się sektorze gospodarki, czy posiadanie telefonu komórkowego z regularnie opłacanym abonentem, zwiększają wiarygodność klienta w oczach banku.
Wiek, stan cywilny
Bardzo ważną kwestią w ocenie scoringowej jest wiek, stan cywilny oraz zawód. Jeżeli chodzi o wiek, banki mają różną politykę, część z nich preferuje kredytobiorców przed trzydziestym rokiem życia, natomiast inne uważają że czterdziesty rok życia to już trochę późno. Wszystkie banki jednak preferują udzielanie kredytów osobom w związkach niż singlom. Znaczny wpływ na ocenę ma także liczba dzieci, jedno zazwyczaj nie wpływa negatywnie na przyznanie kredytu, ale rodzina z większą liczbą dzieci ma już trochę trudniej.
Bardzo ważną kwestią w ocenie scoringowej jest wiek, stan cywilny oraz zawód. Jeżeli chodzi o wiek, banki mają różną politykę, część z nich preferuje kredytobiorców przed trzydziestym rokiem życia, natomiast inne uważają że czterdziesty rok życia to już trochę późno. Wszystkie banki jednak preferują udzielanie kredytów osobom w związkach niż singlom. Znaczny wpływ na ocenę ma także liczba dzieci, jedno zazwyczaj nie wpływa negatywnie na przyznanie kredytu, ale rodzina z większą liczbą dzieci ma już trochę trudniej.
Związek, czy singiel
Większość banków jednak preferuje udzielanie kredytów osobom w związkach niż singlom. Zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny jest taka sama jak singla o porównywalnych dochodach, choć ich koszty utrzymania są różne .Rodzina jest bowiem bardziej zdeterminowana, by spłacać kredyt. Jak to tłumaczą banki?- Po przekroczeniu pewnego poziomu dochodu netto koszty utrzymania nie mają już tak dużego znaczenia, a liczy się przede wszystkim wysokość raty wnioskowanego kredytu. Są jeszcze inne czynniki.- Rodzina jest dla banku klientem bezpieczniejszym. Gdy dwoje małżonków pracuje, to są dwa źródła przychodu. Jeśli jedno z nich straci pracę, to wciąż ma ją drugie i kredyt nadal może być obsługiwany. Ważne jest też to, że dla rodziny z dzieckiem zaprzestanie spłacania kredytu hipotecznego i tym samym zgoda na zlicytowanie nieruchomości to ostateczność. Singlowi może to przyjść łatwiej.
Większość banków jednak preferuje udzielanie kredytów osobom w związkach niż singlom. Zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny jest taka sama jak singla o porównywalnych dochodach, choć ich koszty utrzymania są różne .Rodzina jest bowiem bardziej zdeterminowana, by spłacać kredyt. Jak to tłumaczą banki?- Po przekroczeniu pewnego poziomu dochodu netto koszty utrzymania nie mają już tak dużego znaczenia, a liczy się przede wszystkim wysokość raty wnioskowanego kredytu. Są jeszcze inne czynniki.- Rodzina jest dla banku klientem bezpieczniejszym. Gdy dwoje małżonków pracuje, to są dwa źródła przychodu. Jeśli jedno z nich straci pracę, to wciąż ma ją drugie i kredyt nadal może być obsługiwany. Ważne jest też to, że dla rodziny z dzieckiem zaprzestanie spłacania kredytu hipotecznego i tym samym zgoda na zlicytowanie nieruchomości to ostateczność. Singlowi może to przyjść łatwiej.
Wykształcenie, zawód
Kolejne czynniki, które mają wpływ na ocenę punktową to wykształcenie i zawód. Zazwyczaj najwyższą ocenę otrzymują przedstawiciele prestiżowych zawodów, najlepiej z kilkuletnim doświadczeniem. Lekarz, prawnik czy architekt będzie miał znacznie większe szanse na otrzymanie kredytu niż równie dobrze zarabiający kierowca po maturze. Niektóre banki stosują listę tzw. „branży podwyższonego ryzyka”. Są to firmy, w których częściej występują zwolnienia pracowników. Osoby często zmieniające pracę muszą się liczyć z większym ryzykiem odmowy udzielenia kredytu, lub ustanowieniem dodatkowych zabezpieczeń.
Kolejne czynniki, które mają wpływ na ocenę punktową to wykształcenie i zawód. Zazwyczaj najwyższą ocenę otrzymują przedstawiciele prestiżowych zawodów, najlepiej z kilkuletnim doświadczeniem. Lekarz, prawnik czy architekt będzie miał znacznie większe szanse na otrzymanie kredytu niż równie dobrze zarabiający kierowca po maturze. Niektóre banki stosują listę tzw. „branży podwyższonego ryzyka”. Są to firmy, w których częściej występują zwolnienia pracowników. Osoby często zmieniające pracę muszą się liczyć z większym ryzykiem odmowy udzielenia kredytu, lub ustanowieniem dodatkowych zabezpieczeń.
Historia kredytowa
Przygotowując się do kredytu hipotecznego najlepiej zacząć od wzięcia kredytu gotówkowego, czegoś na raty, czy wyrobienia karty kredytowej i oczywiście skrupulatnie je obsługiwać. Należy jednak pamiętać, że kredyty gotówkowe są znacznie wyżej oprocentowane niż hipoteczne, tak więc lepiej nie pożyczać w ten sposób zbyt dużych kwot. W przypadku kart kredytowych, duży limit znacznie obniża zdolność kredytową, dlatego przed złożeniem wniosku o kredyt należało by zamknąć kartę lub obniżyć limit (trwa to zdecydowanie krócej).
Przygotowując się do kredytu hipotecznego najlepiej zacząć od wzięcia kredytu gotówkowego, czegoś na raty, czy wyrobienia karty kredytowej i oczywiście skrupulatnie je obsługiwać. Należy jednak pamiętać, że kredyty gotówkowe są znacznie wyżej oprocentowane niż hipoteczne, tak więc lepiej nie pożyczać w ten sposób zbyt dużych kwot. W przypadku kart kredytowych, duży limit znacznie obniża zdolność kredytową, dlatego przed złożeniem wniosku o kredyt należało by zamknąć kartę lub obniżyć limit (trwa to zdecydowanie krócej).
Kredyty dla osób fizycznych
Jak zwiększyć zdolność kredytową ?
Zdolność kredytowa to nic innego jak okresowa możliwość płatnicza Klienta, określana najczęściej jako miesięczna zdolność do płacenia raty kredytu po odliczeniu wszystkich stałych i dających się przewidzieć comiesięcznych kosztów. Jako koszty banki rozumieją zarówno koszty utrzymania potencjalnego Kredytobiorcy oraz członków jego rodziny, a więc: czynsz, rachunki, koszt utrzymania samochodu, alimenty, itp., jak i wszelkie miesięczne zobowiązania finansowe które już obciążają budżet w szczególności raty innych kredytów. Należy przy tym pamiętać, że takim obciążeniem będzie też posiadany limit w rachunku lub w karcie kredytowej. Tak więc często spotykane pożyczki zakładowe są traktowane przez każdy bank jako obciążenie, które ma wpływ na końcową zdolność kredytową. W jednym banku możemy dostać kredyt w wysokości 300 tys. zł, a w drugim dwa razy większy. Karta kredytowa, kredyt w koncie i pożyczka gotówkowa zmniejszają szansę uzyskania kredytu na kupno mieszkania. Najprościej poprawić zdolność kredytową dopraszając do kredytu inne osoby. Jeśli zależy nam na jak największej pożyczce, to będzie to pożyczka zlotowa. W walutach dostaniemy kredyt mniejszy nawet o 20-25 proc. Możliwość poprawienia sobie zdolności kredytowych to dla niektórych osób sposób na uzyskanie tańszego kredytu na kupno mieszkania(walutowego), a dla innych jedyna możliwość uzyskania jakiejkolwiek pożyczki umożliwiającej sfinansowanie kupna wymarzonego mieszkania. Jeśli żaden bank nie chce nam udzielić kredytu w odpowiedniej wysokości, to musimy szukać sposobów, aby poprawić zdolność kredytową.
Zdolność kredytowa to nic innego jak okresowa możliwość płatnicza Klienta, określana najczęściej jako miesięczna zdolność do płacenia raty kredytu po odliczeniu wszystkich stałych i dających się przewidzieć comiesięcznych kosztów. Jako koszty banki rozumieją zarówno koszty utrzymania potencjalnego Kredytobiorcy oraz członków jego rodziny, a więc: czynsz, rachunki, koszt utrzymania samochodu, alimenty, itp., jak i wszelkie miesięczne zobowiązania finansowe które już obciążają budżet w szczególności raty innych kredytów. Należy przy tym pamiętać, że takim obciążeniem będzie też posiadany limit w rachunku lub w karcie kredytowej. Tak więc często spotykane pożyczki zakładowe są traktowane przez każdy bank jako obciążenie, które ma wpływ na końcową zdolność kredytową. W jednym banku możemy dostać kredyt w wysokości 300 tys. zł, a w drugim dwa razy większy. Karta kredytowa, kredyt w koncie i pożyczka gotówkowa zmniejszają szansę uzyskania kredytu na kupno mieszkania. Najprościej poprawić zdolność kredytową dopraszając do kredytu inne osoby. Jeśli zależy nam na jak największej pożyczce, to będzie to pożyczka zlotowa. W walutach dostaniemy kredyt mniejszy nawet o 20-25 proc. Możliwość poprawienia sobie zdolności kredytowych to dla niektórych osób sposób na uzyskanie tańszego kredytu na kupno mieszkania(walutowego), a dla innych jedyna możliwość uzyskania jakiejkolwiek pożyczki umożliwiającej sfinansowanie kupna wymarzonego mieszkania. Jeśli żaden bank nie chce nam udzielić kredytu w odpowiedniej wysokości, to musimy szukać sposobów, aby poprawić zdolność kredytową.
Likwidujemy kartę kredytową i limit w koncie
Najskuteczniejszymi sposobami są oczywiście: zwiększenie dochodów i/lub zmniejszenie aktualnych obciążeń finansowych w innych bankach lub instytucjach finansowych. To najbardziej popularny sposób zwiększenia zdolności kredytowej. Warto jednak pamiętać, że banki uwzględniają wysokość przyznanego limitu w koncie, a nie rzeczywiste zadłużenie. Często nawet limit na karcie kredytowej której klient nie aktywował i bardzo często nawet nie zdaje sobie sprawy że taki limit w ogóle posiada jest w 100% brany jako obciążenie. To samo dotyczy limitu w karcie kredytowej. Im większe mamy limity, tym bardziej obniżają one naszą zdolność kredytową.- Najczęściej jest to 3 proc. limitu na karcie i 5 proc. Kredytu w koncie. Jeśli limit wynosi 10 tys. zl, to bank bierze pod uwagę, że co miesiąc musimy wpłacić na rachunek500 zł, a w przypadku karty kredytowej 300 zł. Starając się o jak największy kredyt, warto więc zlikwidować kartę kredytową lub zrezygnować z salda debetowego, zwłaszcza że po uzyskaniu kredytu można złożyć wnioski o ich wznowienie i raczej nie ma z tym problemu. Należy przy tym pamiętać by zawsze żądać od pracownika banku zaświadczenia o całkowitym zamknięciu limitu lub karty kredytowej, gdyż często w BIK-u takie obciążenie, mimo że już realnie nie istnieje, jest widoczne jako aktywne jeszcze przez kilka tygodni a nawet miesięcy. W takim przypadku tylko takim zaświadczeniem jesteśmy w stanie udowodnić, że zobowiązanie to zostało już spłacone i zamknięte.
Najskuteczniejszymi sposobami są oczywiście: zwiększenie dochodów i/lub zmniejszenie aktualnych obciążeń finansowych w innych bankach lub instytucjach finansowych. To najbardziej popularny sposób zwiększenia zdolności kredytowej. Warto jednak pamiętać, że banki uwzględniają wysokość przyznanego limitu w koncie, a nie rzeczywiste zadłużenie. Często nawet limit na karcie kredytowej której klient nie aktywował i bardzo często nawet nie zdaje sobie sprawy że taki limit w ogóle posiada jest w 100% brany jako obciążenie. To samo dotyczy limitu w karcie kredytowej. Im większe mamy limity, tym bardziej obniżają one naszą zdolność kredytową.- Najczęściej jest to 3 proc. limitu na karcie i 5 proc. Kredytu w koncie. Jeśli limit wynosi 10 tys. zl, to bank bierze pod uwagę, że co miesiąc musimy wpłacić na rachunek500 zł, a w przypadku karty kredytowej 300 zł. Starając się o jak największy kredyt, warto więc zlikwidować kartę kredytową lub zrezygnować z salda debetowego, zwłaszcza że po uzyskaniu kredytu można złożyć wnioski o ich wznowienie i raczej nie ma z tym problemu. Należy przy tym pamiętać by zawsze żądać od pracownika banku zaświadczenia o całkowitym zamknięciu limitu lub karty kredytowej, gdyż często w BIK-u takie obciążenie, mimo że już realnie nie istnieje, jest widoczne jako aktywne jeszcze przez kilka tygodni a nawet miesięcy. W takim przypadku tylko takim zaświadczeniem jesteśmy w stanie udowodnić, że zobowiązanie to zostało już spłacone i zamknięte.
Spłacamy stare kredyty
Kredyty gotówkowe również zmniejszają naszą zdolność kredytową. Nie są to zwykle duże kwoty, ale są spłacane w ciągu roku, dwóch lat, więc miesięczna rata może być stosunkowo wysoka. Zamknięcie dotychczasowych kredytów powoduje, że klient ma mniej zobowiązań, które konfrontowane są z jego miesięcznymi dochodami. Niestety najczęściej kredytobiorcy nie mają pieniędzy na spłatę starych kredytów. Dla banku liczy się nie całościowa kwota kredytu pozostała do spłaty a jego miesięczna rata, a więc czasem wystarczy nasz aktualny kredyt po prostu rozłożyć na dłuższy okres lub, co jeszcze lepsze, skonsolidować w kredycie o który teraz się staramy. Wtedy oczywiście jego rata nie jest brana pod uwagę a taki zabieg spowoduje, że zwiększy się nasza zdolność kredytowa.
Kredyty gotówkowe również zmniejszają naszą zdolność kredytową. Nie są to zwykle duże kwoty, ale są spłacane w ciągu roku, dwóch lat, więc miesięczna rata może być stosunkowo wysoka. Zamknięcie dotychczasowych kredytów powoduje, że klient ma mniej zobowiązań, które konfrontowane są z jego miesięcznymi dochodami. Niestety najczęściej kredytobiorcy nie mają pieniędzy na spłatę starych kredytów. Dla banku liczy się nie całościowa kwota kredytu pozostała do spłaty a jego miesięczna rata, a więc czasem wystarczy nasz aktualny kredyt po prostu rozłożyć na dłuższy okres lub, co jeszcze lepsze, skonsolidować w kredycie o który teraz się staramy. Wtedy oczywiście jego rata nie jest brana pod uwagę a taki zabieg spowoduje, że zwiększy się nasza zdolność kredytowa.
Zabezpieczenie na innym mieszkaniu
W większości banków wysokość oprocentowania zależy od wartości kredytu w relacji do wartości nieruchomości (LTV). Jeśli LTV jest niskie, to bank proponuje niższą marżą i tym samym miesięczny koszt obsługi kredytu jest niższy. Dzięki temu możemy dostać większy kredyt. Dlatego dodatkowe zabezpieczenie, np. inne mieszkanie, może również zwiększyć wartość kredytu, jaki dostaniemy w banku. Bardzo często takim drugim zabezpieczeniem kredytu jest mieszkanie rodziców kredytobiorcy. Należy być jednak ostrożnym. Kredyt mieszkaniowy jest brany na wiele lat i w tym czasie dodatkowe mieszkanie może ktoś chcieć sprzedać. Wówczas pieniądze z tej transakcji w pierwszym rzędzie wpłyną na spłatę naszego kredytu.
W większości banków wysokość oprocentowania zależy od wartości kredytu w relacji do wartości nieruchomości (LTV). Jeśli LTV jest niskie, to bank proponuje niższą marżą i tym samym miesięczny koszt obsługi kredytu jest niższy. Dzięki temu możemy dostać większy kredyt. Dlatego dodatkowe zabezpieczenie, np. inne mieszkanie, może również zwiększyć wartość kredytu, jaki dostaniemy w banku. Bardzo często takim drugim zabezpieczeniem kredytu jest mieszkanie rodziców kredytobiorcy. Należy być jednak ostrożnym. Kredyt mieszkaniowy jest brany na wiele lat i w tym czasie dodatkowe mieszkanie może ktoś chcieć sprzedać. Wówczas pieniądze z tej transakcji w pierwszym rzędzie wpłyną na spłatę naszego kredytu.
Więcej kredytobiorców – wyższy kredyt
Jeśli po wykonaniu tych wszystkich ruchów, nadal bank odmawia nam udzielenia kredytu, to możemy doprosić do kredytu inne osoby. Musi to być oczywiście ktoś, kto bardzo nam ufa, chce nam pomóc, bo w razie problemów, będzie miał obowiązek płaty kredytu. W praktyce decydują się na to tylko rodzice głównego kredytobiorcy, którzy oczywiście nie mogą być nadmiernie obciążeni innymi kredytami. Nie jest to zjawisko masowe, między innymi ze względu na to, że wiek rodziców skraca maksymalny okres kredytowania. Banki często biorą pod uwagę wiek najstarszego z kredytobiorców.
Jeśli po wykonaniu tych wszystkich ruchów, nadal bank odmawia nam udzielenia kredytu, to możemy doprosić do kredytu inne osoby. Musi to być oczywiście ktoś, kto bardzo nam ufa, chce nam pomóc, bo w razie problemów, będzie miał obowiązek płaty kredytu. W praktyce decydują się na to tylko rodzice głównego kredytobiorcy, którzy oczywiście nie mogą być nadmiernie obciążeni innymi kredytami. Nie jest to zjawisko masowe, między innymi ze względu na to, że wiek rodziców skraca maksymalny okres kredytowania. Banki często biorą pod uwagę wiek najstarszego z kredytobiorców.
Mocniejsze związanie się z bankiem może obniżyć marżę kredytu
Zwiększyć zdolność kredytową można jeszcze wiążąc się ściślej z bankiem innymi jego produktami. Marża kredytowa może w skrajnym przypadku zmaleć nawet dwukrotnie, co przekłada się na wzrost zdolności kredytowej. Najłatwiej można to zrobić zakładając konto w banku, na które wpływało by nasze wynagrodzenie, biorąc kartę kredytową, dokupując ubezpieczenie i przystępując do programu regularnego oszczędzania.
Zwiększyć zdolność kredytową można jeszcze wiążąc się ściślej z bankiem innymi jego produktami. Marża kredytowa może w skrajnym przypadku zmaleć nawet dwukrotnie, co przekłada się na wzrost zdolności kredytowej. Najłatwiej można to zrobić zakładając konto w banku, na które wpływało by nasze wynagrodzenie, biorąc kartę kredytową, dokupując ubezpieczenie i przystępując do programu regularnego oszczędzania.
Zdolność kredytowa a inne zobowiązania/obciążenia stałe
Zarówno comiesięczne raty dotychczasowych kredytów jakie spłaca aktualnie Klient jak i inne finansowe obciążenia (takie jak: pożyczki zakładowe, alimenty, koszt utrzymania dzieci czy samochodu) są w całości brane pod uwagę przy scoringu bankowym, czyli wyliczeniu maksymalnej dostępnej kwoty nowego kredytu. Zasada jest tu bardzo prosta: suma wszystkich rat kredytu jest w całości odejmowana od dochodu netto klienta. Jednak nie zawsze te obciążenia, które klient w rzeczywistości posiada są brane przez bank pod uwagę. Na przykład bardzo często bank jako koszty utrzymania domu czy mieszkania przyjmuje pewną stałą kwotę, zależną najczęściej od miejsca zamieszkania i bardzo często kwota ta ma niewiele wspólnego z rzeczywistymi kosztami, w większości przypadków jest ona na szczęście znacznie niższa niż koszty rzeczywiste (czynsz, rachunki za media, itp.).
Zarówno comiesięczne raty dotychczasowych kredytów jakie spłaca aktualnie Klient jak i inne finansowe obciążenia (takie jak: pożyczki zakładowe, alimenty, koszt utrzymania dzieci czy samochodu) są w całości brane pod uwagę przy scoringu bankowym, czyli wyliczeniu maksymalnej dostępnej kwoty nowego kredytu. Zasada jest tu bardzo prosta: suma wszystkich rat kredytu jest w całości odejmowana od dochodu netto klienta. Jednak nie zawsze te obciążenia, które klient w rzeczywistości posiada są brane przez bank pod uwagę. Na przykład bardzo często bank jako koszty utrzymania domu czy mieszkania przyjmuje pewną stałą kwotę, zależną najczęściej od miejsca zamieszkania i bardzo często kwota ta ma niewiele wspólnego z rzeczywistymi kosztami, w większości przypadków jest ona na szczęście znacznie niższa niż koszty rzeczywiste (czynsz, rachunki za media, itp.).
Waluta, czy złotówka ?
Podjęcie decyzji, w jakiej walucie zaciągnąć kredyt hipoteczny, jest bez wątpienia najważniejszą i najtrudniejszą decyzją. Na pewno zdolność kredytowa dla waluty będzie liczona znacznie bardziej restrykcyjnie, niż dla złotówek. Osoby zarabiających grubo powyżej średniej krajowej, będą mieli wystarczającą zdolność kredytową np. w euro czy we frankach, ze względu na to, że z racji kryzysu banki mocno wyśrubowały swoje wymagania w stosunku do osób, którym udzielą kredytu w walucie. Kolejnym czynnikiem jest fakt, że w obecnej chwili banki w Polsce ogólnie niechętnie udzielają kredytów walutowych. Mniej zarabiającym oraz innym chętnym pozostają więc tylko kredyty w złotym, w tym także te z programem „Rodzina na swoim”.
Aktualnie prawie 80 proc. kredytów mieszkaniowych zaciąganych w Polsce to kredyty w walucie obcej. Jest to spowodowane oczywiście niższym oprocentowaniem. W przypadku kredytów w złotówkach oprocentowanie jest prawie dwukrotnie wyższe.
Podjęcie decyzji, w jakiej walucie zaciągnąć kredyt hipoteczny, jest bez wątpienia najważniejszą i najtrudniejszą decyzją. Na pewno zdolność kredytowa dla waluty będzie liczona znacznie bardziej restrykcyjnie, niż dla złotówek. Osoby zarabiających grubo powyżej średniej krajowej, będą mieli wystarczającą zdolność kredytową np. w euro czy we frankach, ze względu na to, że z racji kryzysu banki mocno wyśrubowały swoje wymagania w stosunku do osób, którym udzielą kredytu w walucie. Kolejnym czynnikiem jest fakt, że w obecnej chwili banki w Polsce ogólnie niechętnie udzielają kredytów walutowych. Mniej zarabiającym oraz innym chętnym pozostają więc tylko kredyty w złotym, w tym także te z programem „Rodzina na swoim”.
Aktualnie prawie 80 proc. kredytów mieszkaniowych zaciąganych w Polsce to kredyty w walucie obcej. Jest to spowodowane oczywiście niższym oprocentowaniem. W przypadku kredytów w złotówkach oprocentowanie jest prawie dwukrotnie wyższe.
Ryzyko
Jednak każdy kij ma dwa końce. W tym przypadku spokój burzy ryzyko kursowe. Może bowiem się tak zdarzyć, że wartość kredytu wziętego w walucie po kilku latach spłacania, właśnie z powodu rosnącego kursu waluty, nie będzie maleć, a nawet wzrośnie. Tak właśnie było z kredytami zaciągniętymi w latach 2006-2007 we frankach. Aktualnie realna wartość tych kredytów (po przeliczeniu na złote, pomimo spłacania miesięcznych rat) jest wyższa niż przed zaciągnięciem. Jednak ryzyko kursowe może mieć także pozytywne oblicze. Wystarczyłoby, żeby wspomniany kredyt został zaciągnięty w walucie, która spadła w stosunku do złotego a po upływie 4-5 lat, jego realna wartość - po przeliczeniu na złotówki – zmniejszyłaby się.
Jednak każdy kij ma dwa końce. W tym przypadku spokój burzy ryzyko kursowe. Może bowiem się tak zdarzyć, że wartość kredytu wziętego w walucie po kilku latach spłacania, właśnie z powodu rosnącego kursu waluty, nie będzie maleć, a nawet wzrośnie. Tak właśnie było z kredytami zaciągniętymi w latach 2006-2007 we frankach. Aktualnie realna wartość tych kredytów (po przeliczeniu na złote, pomimo spłacania miesięcznych rat) jest wyższa niż przed zaciągnięciem. Jednak ryzyko kursowe może mieć także pozytywne oblicze. Wystarczyłoby, żeby wspomniany kredyt został zaciągnięty w walucie, która spadła w stosunku do złotego a po upływie 4-5 lat, jego realna wartość - po przeliczeniu na złotówki – zmniejszyłaby się.
Zasady
Generalna zasada przy zaciąganiu kredytów jest następująca – bierz kredyt w walutach obcych, gdy złoty jest słaby. Korzyści są dwie – nabywamy mniej waluty i gdy złoty się umacnia, raty kredytu są mniejsze. Dodatkowo oprocentowanie kredytów w PLN będzie stopniowo maleć wraz z przybliżaniem się terminu zmiany naszej waluty na euro. Kredyt w złotówkach jest też najlepszy dla tych, którym zależy na szybkiej spłacie. Jeśli bierzemy kredyt na kilka lat, nie warto ryzykować, że kurs w tym czasie mocno się zmieni i stracimy.
Generalna zasada przy zaciąganiu kredytów jest następująca – bierz kredyt w walutach obcych, gdy złoty jest słaby. Korzyści są dwie – nabywamy mniej waluty i gdy złoty się umacnia, raty kredytu są mniejsze. Dodatkowo oprocentowanie kredytów w PLN będzie stopniowo maleć wraz z przybliżaniem się terminu zmiany naszej waluty na euro. Kredyt w złotówkach jest też najlepszy dla tych, którym zależy na szybkiej spłacie. Jeśli bierzemy kredyt na kilka lat, nie warto ryzykować, że kurs w tym czasie mocno się zmieni i stracimy.
Korzyści
Na korzyść zaś kredytu w walucie obcej przemawia niższe oprocentowanie, czyli mniejsze miesięczne raty. Każdy przyszły kredytobiorca sam musi sobie odpowiedzieć na pytanie, co woli – teraz płacić mniejsze raty, ale być narażonym na wahania kursowe, czy płacić więcej, ale bez ryzyka i z perspektywą obniżania stop procentowanych dla kredytów w złotówce (czyli malejącymi ratami kredytu).
Na korzyść zaś kredytu w walucie obcej przemawia niższe oprocentowanie, czyli mniejsze miesięczne raty. Każdy przyszły kredytobiorca sam musi sobie odpowiedzieć na pytanie, co woli – teraz płacić mniejsze raty, ale być narażonym na wahania kursowe, czy płacić więcej, ale bez ryzyka i z perspektywą obniżania stop procentowanych dla kredytów w złotówce (czyli malejącymi ratami kredytu).
W takim razie jaka waluta ?
W obecnej chwili, odpowiedź na pytanie o to, w jakiej walucie zaciągać kredyt, jest dość oczywista. Jeśli ktoś ma szansę, niech bierze go nie w złotym, ale w euro lub franku. Po pierwsze, bieżąca rata kredytu w obu tych walutach będzie zdecydowanie mniejsza niż w złotym, gdyż różnica w poziomie rynkowych stóp procentowych pomiędzy Polską, a Eurolandem i Szwajcarią jest bardzo duża a marża, stosowana przy kredytach złotowych, nie jest w stanie tego zrekompensować.
W obecnej chwili, odpowiedź na pytanie o to, w jakiej walucie zaciągać kredyt, jest dość oczywista. Jeśli ktoś ma szansę, niech bierze go nie w złotym, ale w euro lub franku. Po pierwsze, bieżąca rata kredytu w obu tych walutach będzie zdecydowanie mniejsza niż w złotym, gdyż różnica w poziomie rynkowych stóp procentowych pomiędzy Polską, a Eurolandem i Szwajcarią jest bardzo duża a marża, stosowana przy kredytach złotowych, nie jest w stanie tego zrekompensować.
Kredyty dla osób fizycznych
Rata równa, czy malejąca ?
Banki najczęściej oferują dwie możliwości: malejące raty kapitałowo-odsetkowe oraz równe raty kapitałowo-odsetkowe (annuitetowe). Zarówno raty równe, jak i malejące składają się z dwóch części: kapitału i odsetek. Część kapitałowa to pieniądze, które pożyczyliśmy od banku i oddajemy je w cyklach miesięcznych. Odsetki są po prostu ceną pobieraną przez bank za udostępnienie nam kapitału. W przypadku rat malejących bank wylicza wysokość części kapitałowej, dzieląc kwotę kredytu przez liczbę miesięcy, na które zaciągane jest zobowiązanie (każda rata kapitałowa jest równej wysokości). Do części kapitałowej dodawana jest część odsetkowa i tak powstaje rata malejąca. W tym wariancie kapitał spłacany jest równomiernie i dynamicznie.
Aby obliczyć wysokość rat równych, bank nalicza należne odsetki w całym okresie kredytowania, dodaje je do pożyczonego kapitału i dzieli uzyskaną kwotę przez okres spłaty. Na początku spłaty, zdecydowaną większość raty stanowi część odsetkowa, natomiast przy ostatnich ratach spłacamy głównie kapitał.
Raty równe czy malejące? Odpowiedź zależy przede wszystkim od zasobności naszego portfela oraz naszego podejścia. Sami musimy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy preferujemy płacić stałą miesięczna kwotę przez cały okres kredytowania, która na początku (pierwsze 4-5 lat) w porównaniu do rat malejących jest niższa. Czy jednak wolimy zacząć spłacać kredyt od rat wyższych w porównaniu do rat stałych, które wraz z upływem czasu będą maleć.
Banki najczęściej oferują dwie możliwości: malejące raty kapitałowo-odsetkowe oraz równe raty kapitałowo-odsetkowe (annuitetowe). Zarówno raty równe, jak i malejące składają się z dwóch części: kapitału i odsetek. Część kapitałowa to pieniądze, które pożyczyliśmy od banku i oddajemy je w cyklach miesięcznych. Odsetki są po prostu ceną pobieraną przez bank za udostępnienie nam kapitału. W przypadku rat malejących bank wylicza wysokość części kapitałowej, dzieląc kwotę kredytu przez liczbę miesięcy, na które zaciągane jest zobowiązanie (każda rata kapitałowa jest równej wysokości). Do części kapitałowej dodawana jest część odsetkowa i tak powstaje rata malejąca. W tym wariancie kapitał spłacany jest równomiernie i dynamicznie.
Aby obliczyć wysokość rat równych, bank nalicza należne odsetki w całym okresie kredytowania, dodaje je do pożyczonego kapitału i dzieli uzyskaną kwotę przez okres spłaty. Na początku spłaty, zdecydowaną większość raty stanowi część odsetkowa, natomiast przy ostatnich ratach spłacamy głównie kapitał.
Raty równe czy malejące? Odpowiedź zależy przede wszystkim od zasobności naszego portfela oraz naszego podejścia. Sami musimy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy preferujemy płacić stałą miesięczna kwotę przez cały okres kredytowania, która na początku (pierwsze 4-5 lat) w porównaniu do rat malejących jest niższa. Czy jednak wolimy zacząć spłacać kredyt od rat wyższych w porównaniu do rat stałych, które wraz z upływem czasu będą maleć.
Kredyt hipoteczny – od czego zacząć?
Podstawą przyznania kredytu, czy pożyczki jest dochód, ale bank bierze pod uwagę wiele innych czynników.
Przede wszystkim bank sprawdzi czy regularnie spłacaliśmy wszystkie swoje zobowiązania. Opóźnienia w spłacie rat kredytów, pożyczek, sprzętu kupowanego na raty czy kart kredytowych wpływa negatywnie na tzw. „scorng’ – ocenę punktową historii kredytowej.
Banki bardzo ostrożnie podchodzą do Klientów, którzy pozwolili sobie wcześniej nie spłacić w terminie raty kredytu lub np. opłat za prowadzenie karty kredytowej lub konta. Oczywiście w tej sprawie podejście banków jest bardzo różne i polityka ryzyka jest w każdym z nich inna. Istnieją banki, w których można uzyskać kredyt nawet w sytuacji, gdy wcześniejsze zaległości sięgają 3 miesięcy. Ma tu też znaczenie nie tylko okres zaległości ale też kwota zaległości a także przyczyna jej powstania. Sytuacja wygląda lepiej, gdy niespłacenie obciążenia miało miejsce ponad 5 lat temu, gdyż tak odległych terminów nie obejmuje raport w BIK. Warto też pamiętać, że część banków sprawdza historię Klienta w raporcie BIK tylko do 3 lat wstecz. Jeżeli natomiast wszystkie dotychczasowe zobowiązania spłacaliśmy w terminie będzie to wpływało pozytywnie na historię kredytową i będzie to lepiej traktowane niż tzw. „pusty bik” czyli sytuacja w której nigdy wcześniej nie mieliśmy nic na kredyt.
Podstawą przyznania kredytu, czy pożyczki jest dochód, ale bank bierze pod uwagę wiele innych czynników.
Przede wszystkim bank sprawdzi czy regularnie spłacaliśmy wszystkie swoje zobowiązania. Opóźnienia w spłacie rat kredytów, pożyczek, sprzętu kupowanego na raty czy kart kredytowych wpływa negatywnie na tzw. „scorng’ – ocenę punktową historii kredytowej.
Banki bardzo ostrożnie podchodzą do Klientów, którzy pozwolili sobie wcześniej nie spłacić w terminie raty kredytu lub np. opłat za prowadzenie karty kredytowej lub konta. Oczywiście w tej sprawie podejście banków jest bardzo różne i polityka ryzyka jest w każdym z nich inna. Istnieją banki, w których można uzyskać kredyt nawet w sytuacji, gdy wcześniejsze zaległości sięgają 3 miesięcy. Ma tu też znaczenie nie tylko okres zaległości ale też kwota zaległości a także przyczyna jej powstania. Sytuacja wygląda lepiej, gdy niespłacenie obciążenia miało miejsce ponad 5 lat temu, gdyż tak odległych terminów nie obejmuje raport w BIK. Warto też pamiętać, że część banków sprawdza historię Klienta w raporcie BIK tylko do 3 lat wstecz. Jeżeli natomiast wszystkie dotychczasowe zobowiązania spłacaliśmy w terminie będzie to wpływało pozytywnie na historię kredytową i będzie to lepiej traktowane niż tzw. „pusty bik” czyli sytuacja w której nigdy wcześniej nie mieliśmy nic na kredyt.
Wszelkie prawa zastrzeżone.